Bien préparer sa location en meublé de tourisme (Partie 3)
16 août 2017 | Par Samir Meghraoui

III. Vos obligations fiscales et sociales

L’exploitation d’un meublé de tourisme implique de votre part d’entreprendre certaines démarches administratives. De plus, en tant qu’activité économique, il vous revient également de déclarer les revenus que vous tirerez de cette activité économique auprès des autorités compétentes.

 

  1. L’inscription au répertoire SIRENE de l’Insee

Afin de mettre en location votre résidence principale ou bien un logement meublé que vous détenez, il vous revient, en tant que loueur non professionnel[1], de vous inscrire au répertoire Sirène de l’Insee. Pour se faire, munissez vous du formulaire Cerfa n°11921*03 et adressez vous au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Lorsque cette formalité, gratuite pour vous, sera accomplie, l’Insee vous attribuera un numéro SIRET. Il vous reviendra par la suite d’indiquer ce numéro sur votre déclaration complémentaire de revenus. En effet, agissant en tant que loueur non professionnel, les revenus que vous allez vous procurer par la location vont être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu[2].

2. La déclaration des revenus issus de la location en meublé touristique

Il revient aux loueurs de meublé de tourisme, qu’ils soient locataires ou propriétaires, d’indiquer le montant total des loyers perçus dans leur déclaration de revenus. Le principe est donc la soumission à l’impôt sur le revenu dès le premier euro perçu.  Deux exceptions sont toutefois à signaler. Premièrement, les revenus tirés de cette activité sont exonérés d’impôt sur le revenu dès lors qu’ils sont inférieurs à 305 euros. Deuxièmement, lorsqu’elles génèrent moins de 760 euros par an, les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale sont exonérées d’impôt et n’ont même pas à être déclarées[3].

Dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2016, un amendement a été voté par les députés afin d’obliger plateformes en ligne, à l’instar d’Airbnb, d’informer leurs adhérents des montants qu’ils doivent déclarer aux impôts. L’amendement énonce que les plateformes auront, tout d’abord, l’obligation d’informer leurs adhérents en ce qui concerne les conditions d’imposition de leurs revenus. Par la suite, ces plateformes auront l’obligation de fournir, en janvier de chaque année, un relevé des revenus de l’année écoulée. Cette obligation est en vigueur depuis le 1er janvier 2017. Les plateformes ne respectant pas cette obligation pourront être punies d’une amende de 10 000 euros[4].

Toujours dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2016, il a été décidé d’imposer aux plateformes en ligne de procéder à une déclaration automatique, auprès de l’administration fiscale, des revenus de leurs utilisateurs. « Cette déclaration automatique permettrait à l’administration fiscale d’alimenter la déclaration préremplie des contribuables, et de calculer l’impôt dû en fonction des règles applicables à chaque catégorie de revenu. Elle s’imposera à partir de 2019 pour les plateformes françaises comme étrangères »[5].

Cette mesure était notamment souhaitée par l’Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie, le principal organisme syndical patronal du secteur de l’hôtellerie, critiquant le manque de transparence des plateformes en ligne de location d’appartements entre particuliers.  Dans l’attente de l’entrée en vigueur de cette mesure, l’administration fiscale peut toujours faire valoir son droit de communication qui lui permet d’obtenir, dans le cadre du contrôle de l’impôt, les documents et/ou renseignements qu’elle sollicite[6]. Le fisc est ainsi en mesure de demander aux plateformes en ligne de lui communiquer les revenus générés par leurs utilisateurs.

3. Le régime d’imposition de ces revenus

Depuis le 1er janvier 2017, les revenus tirés d’une location meublée, à titre habituel ou occasionnel, relèvent désormais de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.  Une disposition de la loi de finances pour 2017 est venue harmoniser la situation. En effet, avant cela, seuls les revenus tirés de la location en meublé effectuée à titre habituel relevaient des bénéfices industriels et commerciaux. Les revenus tirés d’une la location exercée à titre occasionnel relevaient, quant à eux, des revenus fonciers.

L’administration fiscale est récemment venue faire un rappel du droit existant en matière d’imposition des revenus qui concerne notamment les meublés touristiques en publiant une fiche disponible sur le site impots.gouv.fr («  Comment déclarer mes revenus issus de la location meublée ? »).

 

Il est ici précisé que si les recettes annuelles tirés de la location meublée sont inférieures à un certain seuil, à savoir 32 900 euros (ce seuil est applicable aux revenus 2016 qui sont déclarés au printemps 2017), le loueur aura le choix entre 2 régimes fiscaux. Premièrement, le régime dit « micro BIC ». Il s’agit du régime le plus simple et celui qui apparait comme le plus adapté à la location occasionnelle. En effet, il revient d’indiquer le montant des recettes sur une déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n° 2042 C pro (ligne 5 ND). Le loueur est ainsi imposé sur la base du barème de l’impôt sur le revenu et bénéficie d’un abattement pour frais de 50 %, autrement dit il ne sera imposé que sur 50 % de ces recettes. Deuxièmement, le loueur peut aussi opter pour le régime « réel ».

 

Si les recettes annuelles tirées cette location sont supérieures à 32 900 euros, le loueur sera alors dans ce cas soumis automatiquement  au régime réel. Ce qui était une option dans le cas précédent est ici obligatoire. L’administration fiscale considère que ce régime est le plus adapté aux activités professionnelles.  Dans le cadre de ce régime, le loueur doit indiquer le montant de ces recettes sur une déclaration professionnelle n° 2031-SD. Il pourra déduire la totalité de ses charges en indiquant leur montant exact sur cette même déclaration.  Si ces recettes sont supérieures à 82 200 euros et que le loueur réalise des prestations para-hôtelières, il devra facturer de la TVA mais pourra également déduire la TVA sur ses achats et frais.[7]

 

  1. Les cotisations sociales applicables sur ces revenus

Dans le cadre du projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 (PLFSS), il a été décidé de mettre en place des cotisations sociales sur les revenus des particuliers qui proviennent de la location de biens, passé un certain seuil. Ainsi, à partir du 1er janvier 2017, les particuliers louant un appartement meublé pour de courtes durées devront s’affilier et cotiser au Régime social des indépendants (RSI) dès lors que les recettes tirées de cette activité dépassent 23 000 euros.

Si le seuil n’est pas atteint, il n’y a pas de cotisations sociales à payer toutefois les montants perçus feront l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %. Les activités de location qui affichent des recettes inférieures au seuil de 23 000 euros par an sont donc considérées par le ministère du Budget comme des revenus du patrimoine et par conséquent elles font l’objet de prélèvements sociaux sur le capital dans des conditions semblables à celles de l’impôt sur le revenu.

Si le seuil est dépassé, les revenus sont alors considérés comme professionnels et des cotisations sociales sont par conséquent dus sur la base du bénéfice réel. Le bailleur devra alors s’inscrire sur le site guichet-entreprise.fr, le régime choisi dépendra notamment du volume du chiffre d’affaires[8].

Une dérogation à ce principe est toutefois prévue, celle-ci donne aux particuliers concernés par la mesure la possibilité de choisir le régime général de la sécurité sociale si le montant de leurs recettes n’excède pas les limites du chiffre d’affaires applicable pour les dispenses du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée (82 200 euros)[9].

4. La taxe de séjour

Si les locations de meublés de tourisme sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée, il n’est en pas de même en ce qui concerne la taxe de séjour[10]. En effet, dans l’ensemble des communes qui appliquent la taxe de séjour (14 745 communes), il revient au loueur de faire payer au locataire la taxe de séjour puis dans un second temps de la reverser à la commune. Cette taxe de séjour « est établie sur les personnes qui ne sont pas domiciliées dans la commune et qui n’y possèdent pas de résidence à raison de laquelle elles sont redevables de la taxe d’habitation »[11]. Le fait de ne pas percevoir la taxe de séjour sur un assujetti est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 750 euros[12]. Toutefois, dans le cas où l’occupant refuserait de payer, le loueur pourra demander à être exonéré de cette taxe. Afin de connaitre le montant de la taxe de séjour qui a été voté par une commune, le loueur peut se rendre sur un moteur de recherche mis en place par l’administration qui est dédié à ce sujet. Toutefois, dans certaines villes, ce sont les plateformes en ligne qui prélèvent directement la taxe de séjour puis la reverse à la commune concernée, se chargeant ainsi des formalités à ce titre en lieu et place du loueur[13], en vertu de l’article L2333-34 du code général des collectivités territoriales[14]. Airbnb, la plus grande des quinze plateformes existant en France, a mis en place ce mécanisme à Chamonix dès le 1er août 2015 puis Paris depuis le 1er octobre 2015[15].  Le dispositif a été élargi à 18 autres communes depuis le 1er août 2016[16].  Ces communes accueillent à elles seules plus de la moitié des voyageurs qui passent par le site en France[17]. Depuis le 1er mai 2017, la plateforme collecte la taxe de séjour pour une trentaine de communes supplémentaires notamment des communes des Alpes et des Pyrénées abritant des stations de ski[18].

Pour qu’un meublé de tourisme soit rentable, la gestion locative a un rôle central. En effet, la qualité de service proposé par un meublé de tourisme est importante. Or, si mettre en place un meublé de tourisme vous intéresse mais que vous ne disposez pas du temps nécessaire pour les questions concernant la gestion locative, sachez qu’il existe tout de même une solution. En effet, de nombreux propriétaires délèguent cette partie à des sociétés spécialisées, il s’agit de sociétés de conciergerie dont le service proposé est entièrement personnalisable. En fonction de votre projet, vous êtes ainsi en mesure de choisir entre plusieurs offres. Les offres les plus simples proposent de s’occuper de l’accueil et du check-in des voyageurs uniquement, les offres plus développées comprennent également la gestion du ménage, la gestion du linge de maison entre 2 locations, le check-out…[19]

 

La mise en place d’un meublé de tourisme peut vous permettre de vous fournir un complément de revenu intéressant. Cependant, la réglementation qui s’applique à ces meublés est, quant à elle, de plus en plus lourde, laissant présager que ce type de location devrait perd certains de ses avantages à l’avenir.

 

[1] Le statut de loueur professionnel peut vous être reconnu si vous  respectez trois conditions cumulatives énoncées à l’article 155 du Code Général des Impôts. Dans ce cas, les démarches à entreprendre sont différentes et impliquent notamment l’inscription au registre du commerce et des sociétés

[2]  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043

[3] http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1626603/fr/location-airbnb-ce-qu-il-faut-declarer-aux-impots-en-2017-et-comment-faire

[4]  http://www.lesechos.fr/14/12/2015/LesEchos/22086-018-ECH_les-revenus-de-l-economie-collaborative-taxes-au-premier-euro.htm

[5] http://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/location/20161205.OBS2172/nouvelle-offensive-des-deputes-pour-imposer-les-revenus-issus-des-plateformes-type-airbnb.html

[6] Article 1734 du Code Générale des Impôts

[7] La location en meublé, sans prestation, n’est pas soumise à la TVA.

[8] http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1626603/location-airbnb-ce-qu-il-faut-declarer-aux-impots-en-2017-et-comment-faire

[9] http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1622340/le-loueur-en-meubles-doit-cotiser-au-rsi-des-23-000-de-recettes

[10] Article 261 D du Code Général des Impôts

[11] Article L2333-29 du code général des collectivités territoriales

[12] Article R2333-54 du code général des collectivités territoriales

[13] https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/les-regles-de-la-location-meublee-de-courte-duree-type-airbnb.html

[14] Sur le fonctionnement de la taxe de séjour, voir notamment le décret n° 2015-970 du 31 juillet 2015 relatif à la taxe de séjour et à la taxe de séjour forfaitaire et le « guide pratique taxes de séjour »

[15] http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1594982/meubles-touristiques-airbnb-collecte-la-taxe-de-sejour-a-paris

[16] Les 18 communes concernées par cette mesure : Aix-en-Provence, Ajaccio, Annecy, Antibes, Avignon, Biarritz, Bordeaux, Cannes, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Malo, Strasbourg, et Toulouse.

[17] http://www.lemonde.fr/economie/article/2016/08/12/airbnb-france-une-croissance-fulgurante-un-impot-lilliputien_4981651_3234.html

[18] http://www.lagazettedescommunes.com/504307/locations-touristiques-airbnb-collecte-la-taxe-de-sejour-dans-50-villes/?abo=1

[19] https://blogs.mediapart.fr/magikmanu/blog/190816/comment-trouver-de-laide-lors-dune-location-airbnb

 

Retrouvez la partie 1 du dossier sur les meublés de tourisme ici :

Bien préparer sa location en meublé de tourisme (Partie 1)

Retrouvez la partie 2 du dossier sur les meublés de tourisme ici :

Bien préparer sa location en meublé de tourisme (Partie 2)