Vous disposez d’une résidence secondaire que vous utilisez peu. Vous souhaitez mettre à disposition votre résidence principale de façon temporaire. La solution du meublé de tourisme s’offre à vous. En effet, cela fait désormais quelques années que ce type d’hébergement temporaire suscite un véritable engouement auprès du public. Un phénomène de mode porté par des sites comme Airbnb, leader de la location immobilière entre particuliers[1], et qui participe au développement de l’économie dite collaborative sur le territoire français. Une économie en pleine croissance depuis quelques années dont le mouvement devrait continuer (voir ci-dessous).
Le recours à la consommation collaborative ces dernières années (http://www.lechotouristique.com/article/collaboratif-les-francais-en-redemandent,87686)
On désigne par meublé de tourisme les « villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile »[2].
Soumise à une réglementation à l’origine beaucoup plus souple que celle qui s’applique à la location nue ou à la location meublée classique, la location meublée saisonnière s’est fortement développée sur le territoire français ces dernières années[3]. Face à un tel essor, cette pratique a fait l’objet de nouvelles réglementations ces dernières années pour encadrer ce phénomène.
Ainsi, on recense entre 250 000 et 300 000 meublés de tourisme en France, dont plus de 60 000 uniquement pour la ville de Paris, contre 18 000 hôtels. Ces meublés de tourisme connaissent des taux d’occupation de 85 % (contre 61 % pour les hôtels) et se louent généralement à un prix qui est en moyenne inférieur de 30 % comparé à celui pratiqué dans un hôtel standard pour une nuitée[4].
Pour l’année 2016, les chiffres indiquent que les touristes ont passé, sur l’ensemble du territoire français, l’équivalent de 25,5 millions de nuit dans ce type de logement soit 30% de plus que l’année précédente selon une estimation de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Une tendance à la hausse qui se confirme année après année, à tel point qu’aujourd’hui cette activité représente 11 % de la fréquentation totale des hébergements touristiques marchand (contre 9% en 2015) [5]. Une hypothèse développée par l’Insee avance un chiffre de 76,5 millions de personnes hébergées sur la base de trois personnes en moyenne par logement loué soit l’équivalent de 16% de l’ensemble des nuitées dans les établissements marchands. Un phénomène qui inquiète les hôteliers traditionnels ainsi que certaines municipalités et en premier lieu Paris. Ce type de location peut, en effet, s’avérer très lucratif notamment dans la capitale (voir ci-dessous).
Les gains engendrés par les meublés de touristiques dans la capitale française
(http://www.lefigaro.fr/societes/2016/05/17/20005-20160517ARTFIG00012-la-fronde-anti-airbnb-grossit-dans-les-grandes-villes.php)
Vous souhaitez exploiter un logement meublé sous forme de meublé de tourisme, il vous revient de respecter certaines règles afin d’être en conformité avec la législation. Les démarches sont toutefois distinctes si vous souhaitez louer votre résidence principale (I) ou votre résidence secondaire (II). Les obligations fiscales et sociales qui en découlent peuvent également être différentes (III).
I.Vous souhaitez louer votre résidence principale
Avant la mise en location de votre meublé de tourisme, vous devez effectuer certaines vérifications afin de vous prémunir contre certains risques. Une fois ces vérifications effectuées, vous serez en mesurer de déclarer votre meublé de tourisme auprès de la mairie. L’exploitation de celui-ci devra néanmoins se faire dans le respect de certaines règles.
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Les vérifications préalables avant la mise en location
Dans le cas où vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous devez avant de pouvoir loueur votre logement en meublé de tourisme vérifier que le règlement intérieur de votre copropriété n’interdit pas cette démarche. Ce type de restriction est souvent mis en place dans les immeubles à usage d’habitation exclusivement bourgeoise dans lesquels toutes les activités professionnelles sont généralement prohibées[6]. Inversement un arrêt rendu par la cour de cassation est venue d’indiquer que si la copropriété d’un immeuble accepte l’exercice d’une profession libérale en son sein, elle ne peut pas s’opposer à une location meublée de courte durée dans la mesure où ces deux activités entraînent des inconvénients similaires[7].
Dans le cas où vous seriez locataire et que vous voulez sous-louer le logement qui est votre résidence principale, vous devez préalablement obtenir auprès de votre bailleur une autorisation écrite de sa part. Sans autorisation écrite, le propriétaire sera en mesure de résilier votre bail, il pourra également vous assigner en justice et vous réclamer des dommages et intérêts[8]. Enfin, si vous résidez dans un logement social, sachez que ce type de sous-location fait l’objet d’une interdiction absolue. Une fois l’autorisation obtenue, sachez que le loyer que vous percevrez ne pourra pas être supérieur au montant que vous acquittez auprès de votre propriétaire[9].
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La déclaration de votre meublé de tourisme
On considère que votre logement est votre résidence principale si vous l’occupez au minimum 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure[10]. Si c’est le cas vous n’avez pas de formalités administratives préalables à effectuer pour louer votre meublé de tourisme sur une courte durée. En effet, le fait de louer sa résidence principale à une clientèle de passage ne requiert de votre part aucune déclaration ou autorisation. Cependant, dans le cadre de la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique, une exception à ce principe général a été introduite.
Désormais, si votre meublé de tourisme, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, se situe dans une commune où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, vous risquez d’être soumis à un régime spécifique. En effet, une délibération du conseil municipal pourra décider de vous « soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile »[11]. Cette mesure peut être mise en place dans les communes de plus de 200 000 habitants, les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ainsi que par certaines communes ayant décidé d’entrer dans le dispositif. L’objectif de cette nouvelle disposition introduite à l’article 51 de la loi du 7 octobre 2016 est de renforcer la transparence du marché de la location de courte durée. Rendue pleinement effective avec le décret du 28 avril 2017, cette nouvelle procédure de déclaration donnant droit à un numéro d’enregistrement pourra être instaurée par toutes les communes souhaitant entrer dans le dispositif. Elle remplacera donc cette absence de déclaration jusqu’alors permise à ceux qui louent leur propre logement d’habitation au maximum 120 jours par an. Dans les communes ne souhaitant pas mettre en place ce dispositif, l’absence de déclaration pour les personne louant leur propre logement d’habitation au maximum 120 jours par an reste en vigueur[12].
Par ailleurs, si le loueur souhaite mettre en location son meublé avec l’aide d’une plateforme en ligne ou de tout autre intermédiaire, il devra au préalable fournir une déclaration sur l’honneur attestant qu’il a respecté ses obligations et qui devra indiquer si le meublé qu’il met en location constitue sa résidence principale. Si ce n’est pas sa résidence principale, le loueur devra dans ce cas fournir le numéro de déclaration du logement qu’il lui sera attribué par la mairie[13].
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Les limites à la location
La loi autorise de louer sa résidence principale dans la limite de quatre mois ou 120 jours par an. On considère, en effet, qu’un logement n’est plus une résidence principale dès lors qu’il est occupé moins de 8 mois par an[14]. De plus, la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique est venue obliger les intermédiaires à s’assurer que les logements proposés à la location ou sous-location, notamment via les plateformes en ligne, ne dépassent pas cette limite de 4 mois ou 120 jours imposée aux locaux qui constituent la résidence principale du loueur. Passé cette limite, la plateforme doit s’assurer que le ou les meublés de tourisme mis en cause ne fassent plus l’objet d’une offre de location par son intermédiaire jusqu’au terme de l’année civile[15].
Par contre, si vous souhaitez louer une résidence secondaire, les démarches à effectuer pour vous mettre en conformité seront différentes.
[1] La plateforme Airbnb permet la mise à disposition de plus de 300.000 logements en France dont 65 000 à Paris. Elle a permis d’accueillir 8,3 millions de voyageurs au cours de l’année 2016 sur le territoire (contre 4,7 millions de voyageurs en 2015). Ce qui représente le deuxième marché de l’entreprise derrière les Etats-unis.
[2] Article D324-1 du Code du Tourisme
[3] http://www.lesechos.fr/20/05/2016/LesEchos/22195-149-ECH_location-saisonniere—vos-droits-et-obligations.htm
[4] http://business.lesechos.fr/directions-juridiques/droit-des-affaires/contentieux/0211576457084-airbnb-a-quand-un-avis-de-l-autorite-de-la-concurrence-303276.php
[5] https://www.challenges.fr/entreprise/tourisme/plus-d-un-touriste-sur-10-est-loge-dans-un-hebergement-type-airbnb_456040
[6] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043
[7] Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 juin 2011, 10-15.891, Publié au bulletin (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000024175015&fastReqId=266292&fastPos=1)
[8] Sur la sous-location irrégulière, voir Tribunal d’instance de Paris 5ème, 6 avril 2016, M. X. / Mme Y. et M. Z.
[9] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043
[10] Voir article 1 de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
[11] Article L324-1-1 du Code du Tourisme
[12] http://www.pap.fr/actualites/locations-saisonnieres-a-declarer-avant-de-louer/a19383
[13] Article L324-2-1 du Code du Tourisme
[14] Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[15]Article L324-2-1 du Code du Tourisme
Retrouvez la partie 2 du dossier sur les meublés de tourisme ici :
Retrouvez la partie 3 du dossier sur les meublés de tourisme ici :